Egy településen az egyes földrészletek fekvésük szerint belterületi, külterületi és különleges külterületi egységet alkotnak. A zártkert egy speciális (különleges külterületi egység) ingatlan kategória, amelyet hagyományosan mezőgazdasági művelésre, például gyümölcsösök, szőlőültetvények kialakítására használták.
Az az ingatlan minősül zártkertnek, amelyiknek a tulajdoni lapján “megnevezésként” zártkert szerepel. A tulajdoni lapon zártkertként nyilvántartott ingatlanokra a termőföldre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni – kivéve, ha a tulajdoni lapon szerepel a “művelés alól kivett” minősítés is!
Nem minden zártkert minősül tehát termőföldnek. A tulajdonosok ugyanis 2017. december 31-ig egyszerűsített eljárásban kérhették a zártkertként nyilvántartott ingatlan művelési ágának művelés alól kivett területként történő átvezetését. Ez azt jelenti, hogy a kivont területekre többé nem vonatkoznak olyan agrárjogi megkötések az adásvétellel kapcsolatban, amelyek a mezőgazdasági területeket védik.
A művelés alól kivett területekre már nem érvényes a termőföld védelméről szóló törvény, ami megköveteli a művelési ágnak megfelelő termelést, és kötelezővé teszi a gyomnövények terjedésének megakadályozását is. Emellett más beépíthetőségi szabályok vonatkoznak a kivont területekre, így a telek értéke a többszörösére is nőhet, főleg, ha olyan területen fekszik, amelyet az önkormányzat idővel valószínűleg belterületbe von.
A zártkerti telek beépíthetősége jelentős mértékben függ attól, hogy az adott ingatlan mezőgazdasági területen helyezkedik-e el, így e státusz meglétének ellenőrzése elsődleges fontosságú.
Beépíthetőség és a zártkert viszonya
A zártkertek beépítési lehetőségeit elsősorban
- az Országos Településrendezési és Építési Követelmények (OTÉK) és
- a helyi építési szabályzatban található rendelkezések
határozzák meg.
Ha csak az OTÉK-ot nézzük, akkor ennek 29. § (8) bek. alapján mezőgazdasági övezetben lévő, zártkerti művelés alól kivett telken építmény legfeljebb 10%-os beépíthetőséggel helyezhető el. Ezen a helyi építési szabályok településenként módosíthatnak!
A helyi építési szabályos és OTÉK módosításai jelentős hatással lehetnek a zártkertek építési lehetőségeire!
Mire érdemes figyelni ingatlan vásárláskor?
Mire érdemes figyelni ingatlan vásárláskor?
- mindig kérjünk le friss tulajdoni lapot (Ha nincs kivonva művelési ág alól, az adásvételi folyamat nem csak hosszabbá válik, de meg is hiúsulhat a kifüggesztési eljárás miatt)
- érdeklődjünk az önkormányzatnál, hogy a jövőben várhatóak-e infrastrukturális fejlesztések a településen (pl. tervezik-e a terület bevonását belterületbe)
- mindig érdeklődjünk a banknál a hitelfelvétel feltételeit illetően, ugyanis lehet kizáró tény, ha zártkerti ingatlanról van szó